Собственник помещения, не желающий вступать в члены ТСЖ, заключает с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В дальнейшем все отношения между ними строятся на основании данного договора.

Члены ТСЖ с товариществом договоров не заключают, так как они подчиняются уставу ТСЖ и решениям общего собрания членов ТСЖ.

При этом, ОБРАЩАЮ ВНИМАНИЕ, что отсутствие договора не избавляет от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 5 октября 2009 г. по делу N А12-2628/2009 признал, что отсутствие договора, подписанного с управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК), не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
ФАС указал , что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с действующим законодательством бремя расходов на содержание общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, являются ли они членами товарищества.

Пользователь помещения ( и не только собственник) обязан нести расходы по содержанию общего имущества

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 28 сентября 2009 г. по делу N А57-4406/2009 отклонил довод о том, что общество, не являющееся собственником, не обязано нести расходы по содержанию общего имущества собственников в многоквартирном доме.
ФАС пояснил, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Поэтому, несмотря на то, что оспариваемое нежилое помещение находится в безвозмездном пользовании у ответчика, не освобождает последнего от обязанности оплатить расходы по содержанию общего имущества.